关于土地出让和商品房建设的一些思考–草根青年的建议–by豪迈(horror)

关于土地出让和商品房建设的一些思考

草根青年的建议

–by豪迈(horror)

最近几年针对房地产调控的一些政策实施,无论是限购还是限贷,都是从市场需求方面来控制房价。其实是个人都知道,房地产是市场的,因此房价是由供求关系决定的。任志强说得好,不提高土地供给,土地、房子都是短缺的,怎么会不暴涨呢? 

土地攥在政府手中,依靠土地财政,每年为政府创造很多收入,可是还是经常听他们说“保障房建设资金不足”。

其实,早就有各种途径统计的房地产开发商运作一个楼盘的各项成本(网上百度了一下,有很多相关资料,见附录)。其中建安工程费用、运作成本并不是占比最高的。

 

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图 1济南市某区的一个小高层项目开发成本(附录1)

另外仔细归纳一下会发现,土地出让金(折合楼面价)就占到相当大的一部分,另外还有工程规划审批、土地增值税等各项政府职能部门收取的费用。还有一些灰色支出,比如疏通关系。还有听别人说的,工地盗抢事故,举个例子:有小偷到工地头建材,施工方看建材的保安发现后追逐,结果小偷受伤,警察将保安扣住,要施工方花钱赎人。

下面摘录部分资料:

“公告显示,临沂市区多层商品住宅开发成本共由七个组成部分,其中土地成本(土地出让金、契税等)约占12.23%-34.09%;前期工程费用(规划设计费、建筑设计费、人防设施费、基础设施配套费、劳保统筹费等)约占6.07%-16.43%;建筑安装工程费用(土建工程施工费、安装工程施工费等)约占30.08%-54.91%;配套设施费用(小区红线内道路、排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气、教育、卫生等设施建设费用)约占2.43%-9.41%;开发间接费用(建设管理费、销售管理费、资本化借款费用及前期物业管理费、工资福利等费用)约占3.71%-11.04%;不可预见费用(材料涨价及银行利率调整等因素)约占1.62%-3.79%;经营税金及附加(营业税及附加、土地增值税以及印花税等)约占5.84%-10.99%”(见附录2)

附录3《国土资源部:北京21项目平均地价占房价的25%》中也可见土地成本。另外加上营业税、土地增值税、审批费用等,再加上一些上不了台面的疏通费用,这些加起来估计能到房价的40%左右。

下面针对土地出让方式做一些探讨:

首先、目前土地主要采用挂牌拍卖方式进行出让。放眼市场,以这类方式进行交易的多是文物、艺术品等收藏品或者其他一些供个人使用的物品。

这种方式的特点是,只需要一次支出费用,就可归属组织或个人所有。但是用在土地方面,就有些欠妥了。因为土地是国有或者说是公有,既然是由国家掌控,那就应该考虑公益性质,即使是市场经济。

仔细想想就会发现,里面存在一个很大弊端。土地卖给了开发商,运作成本难以界定,建设的成果位置,审批流程复杂,销售广告和运作等边际成本高,售价等可控性差。

其次、市场上工程项目采用较多的是项目招投标(比如软件招投标)。甲方提出项目要求和必要的资源,由乙方收取一定费用按照指定的设计进行运作,最终向甲方交付成果。

这样的好处是成本和目标确定,能够调动市场和竞标人,提供更好的设计和质量,并且减少额外的审批流程,节约费用。

那说到这里,我们何不将房地产的开发做一个类比(当然,别运作成12306就行)。将出让土地的政府作为甲方,土地是必要资源,开发商是竞标人,最终交付的成果是楼盘,最后由政府以公道价格出让给市场。

这样做需要有如下一些变动:

1、原来是开发商花钱买土地(a),花钱审批(b)、建房(c),卖给消费者(d),赚取利润(e)。

这种情况,政府赚取(a+b),开发商赚取(e=d-a-b-c)。

2、现在是,政府提供土地(A),花钱(C)雇佣开发商建房,政府卖房给消费者(D),获取一定的(E)。

这种情况,政府赚取(E=D-C-A),开发商赚取C。

从上面两点比较发现:

第一种情况多了土地成本、复杂的审批流程、和不可控的建房成本和设计质量。其实最大的隐患是,如果房子除了质量问题,而开发商又解散了,业主哭都没地方哭去。

第二种情况,由政府作为甲方,提出设计要求和质量要求,并负责验收成果,最终提供给消费者。而且在招投标时,就已经审核了开发商的楼盘规划和设计,无需额外的审批流程,减少工期和成本。由政府负责验收,相比于处于弱势群体的个人业主收房验收要更加有质量保障。等于有了一个最可靠的担保(当然,如果政府还可信的话),那永远不会担心黑心开发商和豆腐渣。

 

附录:

1、http://house.focus.cn/news/2009-07-28/722347.html

2、《山东省临沂市再次公布商品住宅开发成本构成》http://house.focus.cn/news/2009-07-27/721792.html

3、《国土资源部:北京21项目平均地价占房价的25%》http://house.focus.cn/news/2009-07-27/722148.html

 

2012年9月29日23:03:48初稿 by 豪迈(horror)

2012年10月9日22:07:49 完成by 豪迈(horror

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